司法書士三宅総合事務所

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■不動産名義変更

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2018.01.29
兵庫・川西・伊丹・宝塚で不動産の贈与による名義変更登記(相続対策、家族信託の事例を解説)

不動産を贈与するときは、相続対策によりますが、注意点やその他の事例についても解説したいと思います。

 

まず、注意点として、贈与をする不動産に担保が設定されていないことが前提です。担保が設定されている場合に贈与すると約定違反となったり、審査料が必要になるなど問題が発生することから、贈与できないことになります。同じ理由で相続で担保提供者が死亡したときに、債務者以外の方が相続するときも、注意が必要です。

担保が設定されていなくても事業の負債など多額の債務があるときに不動産を贈与すると、詐害行為となるため、提訴される恐れがあることから注意が必要となります。

 

相続対策の贈与としては、相続時精算課税制度の適用がまず挙げられます。

これは、収益不動産を贈与することが、精算課税制度で想定している相続税対策となります。収益不動産を贈与することで、贈与後の収益が子供様の収入となることで、贈与不動産と預金の相続財産を減らすことができます。また、金や株、ビットコインなど値上がりしているものを精算課税制度を利用すれば、贈与時の時価で精算できることから、値上がりをしていれば、相続税の時に、評価を下げることができて、減税のメリットを受けることができます。ただ、値下がりしたときには、利用をしたことで、余分に相続税を払うことになるかもしれません。

 

生前に贈与しておくことで、他の財産の内容によっては、遺産分割協議を不要にするものですが、相続人間で争いが起きると特別受益者に該当することで問題の解決が複雑化を伴います。。

相続税の計算としては、相続時の財産と贈与した時点の土地の路線価格、建物評価額も合算したうえで、相続税が課税となるかどうかが決まります。

 

精算課税制度を利用する場合には、翌年と相続開始時に税務署に届け出をする必要があります。

 

相続税対策としては、暦年贈与で子や孫に110万円以内での贈与で毎年登記手続きをすることです。110万円贈与の場合、長期間に渡って贈与する必要がある場合には、家族信託を利用して信託財産から毎年贈与していくことで、相続税対策を確実に行うことも可能です。

配偶者には、20年以上婚姻期間がある場合に、2000万円の配偶者控除を使って、自宅不動産を贈与することで、相続と相続税対策を行うことができます。

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相続税対策以外で贈与をする事例

ご高齢の方から子供への贈与をする場合として、自宅の建て替えなどで住宅ローンを組む場合に、相続時精算課税制度を利用して贈与をする場合があります。

 

親子共有不動産などを親の単独名義にするため贈与をする場合として、リバースモーゲージを利用するなどして、生活費を確保したい場合があります。この場合には、110万円の基礎控除分を超えた金額に贈与税が課税されます。共有持分で贈与税が少ないこととマンションなど土地部分が少ない場合に利用しやすいです。

そしてリバースモーゲージの利点として、子供が別居しているような場合に利用することから、将来の空き家対策として金融機関に処分を任せることができることです。